Consultoría jurídica para subarriendo y cesión de alquiler

Qué significa subarriendo y cesión de alquiler en términos jurídicos

Cuando se habla de subarriendo y cesión de alquiler, conviene aclarar desde el inicio que “alquiler” es una forma coloquial de referirse al arrendamiento, pero jurídicamente no es lo mismo subarrendar que ceder el contrato. Tampoco se aplica el mismo régimen si estamos ante un arrendamiento de vivienda o ante un arrendamiento para uso distinto de vivienda, como un local, despacho u oficina.

Definición breve: hay subarriendo cuando el arrendatario arrienda a un tercero todo o parte del inmueble que él mismo tiene arrendado; en cambio, hay cesión del contrato de arrendamiento cuando el arrendatario transmite a un tercero su posición contractual. La diferencia esencial es que en el subarriendo el contrato principal sigue existiendo entre arrendador y arrendatario, mientras que en la cesión el tercero pasa a ocupar, con el alcance que corresponda, la posición del arrendatario cedente.

En España, la norma de referencia es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Para vivienda resulta central el artículo 8 LAU, y para locales y otros usos distintos de vivienda destaca el artículo 32 LAU. A partir de ahí, habrá que revisar también el contrato y la documentación concreta, porque no todo depende solo de la ley.

Diferencias clave entre subarrendar y ceder un contrato de arrendamiento

La diferencia práctica más importante está en quién mantiene el vínculo contractual principal con el arrendador. En el subarriendo, el arrendatario original permanece en el contrato y crea una relación nueva con el subarrendatario. En la cesión del contrato de arrendamiento, en cambio, se transmite la posición contractual a un tercero, con los matices que resulten del régimen aplicable y de las cláusulas del contrato.

Además de la LAU, puede jugar la autonomía de la voluntad en los términos del artículo 1255 del Código Civil, pero solo para explicar que las partes pueden pactar válidamente lo que la ley permite. No conviene presentar ese precepto como regulación específica del subarriendo o de la cesión, porque la disciplina arrendaticia relevante está en la LAU y en el propio contrato.

Cómo encaja el subarriendo y la cesión en viviendas alquiladas

En arrendamientos de vivienda, el régimen específico está en el artículo 8 LAU. Ese precepto establece que la vivienda arrendada solo se puede subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. También dispone que la cesión del contrato no puede hacerse sin ese consentimiento escrito.

Por tanto, si se pretende subarrendar una vivienda o transmitir el contrato a otra persona, no basta con un acuerdo verbal entre arrendatario y tercero. Habrá que comprobar si existe autorización expresa, qué alcance tiene y si el contrato contiene cláusulas adicionales compatibles con la LAU. También puede ser relevante revisar la renta, la identificación de los ocupantes y la finalidad real del inmueble.

Si se actúa sin la autorización exigida por la ley o por el contrato, pueden surgir incumplimientos cuya relevancia jurídica habrá que valorar según la documentación disponible y, en su caso, según la reclamación que se plantee. No conviene presumir efectos automáticos sin analizar el contenido del arrendamiento y la prueba existente.

Qué cambia en locales y otros arrendamientos de uso distinto de vivienda

En locales y otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda, la referencia principal es el artículo 32 LAU. Aquí el régimen no es idéntico al de vivienda. Con carácter general, cuando en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, aunque debe notificárselo de forma fehaciente en el plazo legalmente previsto.

El mismo artículo 32 LAU contempla, además, que el arrendador puede elevar la renta en los términos que fija la propia ley, lo que hace especialmente importante revisar si estamos ante una cesión total, un subarriendo total o parcial, y cómo se ha documentado la operación.

Ahora bien, en este ámbito la autonomía de la voluntad tiene un peso relevante. Dependiendo del contrato, puede haber cláusulas que modulen o limiten estas facultades, siempre dentro del marco legal aplicable. Por eso, en un subarriendo de local o en la cesión del contrato de arrendamiento de un negocio, no debería actuarse sin revisar antes el texto arrendaticio y la actividad efectivamente desarrollada.

Qué conviene revisar antes de firmar o autorizar un subarriendo o una cesión

• La clase de arrendamiento: vivienda o uso distinto de vivienda.
• Las cláusulas del contrato sobre cesión, subarriendo, ocupación por terceros y comunicaciones.
• Si se requiere autorización del arrendador o basta una notificación, según la LAU y el contrato.
• El alcance de la operación: total o parcial, temporal o estable, onerosa o no.
• La documentación acreditativa: consentimiento escrito, comunicaciones fehacientes, identidad del tercero y condiciones económicas.

También conviene revisar si existen elementos añadidos, como licencia de actividad, mobiliario, suministros, fianza o garantías complementarias, porque su tratamiento puede depender del contrato y del caso concreto. Una redacción imprecisa puede generar dudas sobre quién responde frente al arrendador y en qué términos.

Riesgos prácticos y cuándo merece la pena pedir asesoramiento jurídico

Los conflictos más habituales suelen aparecer cuando se firma deprisa, se usa terminología coloquial en lugar de categorías jurídicas correctas o no se comprueba si el arrendamiento permite realmente la operación. Esto puede afectar a la validez práctica del acuerdo, a la renta aplicable, a las responsabilidades entre las partes o a la estrategia si se inicia una reclamación.

En términos prácticos, la clave es sencilla: subarrendar no equivale a ceder el contrato, y el régimen de vivienda no es el mismo que el de local u otros usos distintos de vivienda. Firmar sin revisar el arrendamiento puede abrir riesgos evitables. Antes de autorizar, aceptar o documentar un cambio de ocupación o de titularidad contractual, suele ser recomendable una revisión jurídica documental para confirmar qué permite la LAU, qué puede pactarse y qué dependerá de las pruebas y del caso concreto.