Consultoría jurídica para reclamar gastos hipotecarios

Reclamar gastos hipotecarios significa revisar si, al firmar un préstamo con garantía hipotecaria, se impusieron al consumidor determinados costes de formalización mediante una cláusula que puede ser abusiva. No todos los conceptos se devuelven en la misma medida ni todos los casos se resuelven igual: dependerá de la escritura, de las facturas, de la fecha del contrato y de la evolución de la jurisprudencia.

En España, este análisis suele apoyarse en la normativa de protección de consumidores, en la contratación con condiciones generales y en la doctrina del Tribunal Supremo y del TJUE sobre la cláusula de gastos hipotecarios. Por eso, antes de reclamar al banco los gastos de hipoteca, conviene distinguir bien qué se discute y con qué pruebas.

Qué significa reclamar gastos hipotecarios y qué se revisa realmente

Cuando se habla de reclamar gastos hipotecarios, normalmente se está cuestionando una condición general incluida en la escritura de préstamo hipotecario que atribuía al prestatario consumidor todos, o casi todos, los gastos de constitución. La revisión jurídica no se limita a comprobar si hubo pagos, sino a valorar si la cláusula fue predispuesta por la entidad, si generó un desequilibrio importante y qué consecuencias restitutorias podrían derivarse.

El marco de referencia suele encontrarse, entre otras normas, en el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y en la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. Sobre esa base, la jurisprudencia ha ido perfilando cuándo una cláusula puede considerarse abusiva y cómo analizar la devolución de cantidades sin convertir esa consecuencia en una regla automática para cualquier préstamo.

En la práctica, lo relevante es determinar qué gastos de formalización de la hipoteca se abonaron, quién los pagó realmente y qué reparto puede resultar defendible a la vista de la documentación y del criterio jurisprudencial aplicable al caso.

Qué gastos pueden entrar en una reclamación y de qué dependerá su devolución

Entre los conceptos que con más frecuencia se revisan están las facturas de notaría, registro y gestoría, así como, en determinados supuestos, la tasación. Sin embargo, la posible devolución de gastos hipotecarios no se decide de forma uniforme en abstracto, porque habrá que atender al contenido del contrato, a la fecha de la operación y al criterio judicial consolidado en cada momento.

También conviene evitar simplificaciones sobre porcentajes o repartos fijos. Aunque la jurisprudencia ha marcado orientaciones relevantes, no siempre procede trasladarlas de manera mecánica a cualquier escritura. La clave está en acreditar el pago y justificar por qué, en ese supuesto, la restitución de cantidades puede estar fundada.

Qué documentación conviene reunir antes de reclamar

Antes de iniciar una reclamación extrajudicial o valorar acciones judiciales, resulta aconsejable reunir la documentación básica. Cuanta más claridad exista sobre el clausulado y los pagos, más sólida podrá ser la revisión.

• Copia de la escritura de préstamo hipotecario.
• Factura de notaría.
• Factura del Registro de la Propiedad.
• Factura de gestoría, si la hubo.
• Justificante de tasación, cuando exista.
• Extractos, transferencias o recibos que acrediten quién pagó cada concepto.
• Cualquier comunicación mantenida con la entidad sobre estos gastos.

Si falta alguna factura, no siempre significa que la reclamación sea inviable, pero sí puede dificultar la prueba. En esos casos, habrá que valorar si es posible obtener duplicados o reconstruir la cronología de pagos con otra documentación bancaria o fiscal.

Plazos, nulidad y devolución de cantidades: diferencias que conviene entender

En materia de cláusulas abusivas vinculadas a gastos de hipoteca, conviene distinguir con claridad entre la acción para declarar la nulidad de la cláusula y la reclamación de devolución de cantidades. No son lo mismo ni deben confundirse. La primera se refiere al control de una condición general predispuesta que puede ser abusiva; la segunda se centra en la restitución económica derivada de esa eventual nulidad.

Por eso, no es correcto atribuir sin más al artículo 1964 del Código Civil el plazo de la acción de nulidad de una cláusula abusiva. La cuestión de la nulidad y la de la restitución tienen tratamiento diferenciado y han sido objeto de una evolución jurisprudencial relevante, tanto en España como en el ámbito europeo.

Si se analiza la prescripción de la acción restitutoria para reclamar cantidades, conviene hacerlo con prudencia. El cómputo y su dies a quo pueden depender del estado de la jurisprudencia aplicable, de la fecha del contrato, de cuándo se realizaron los pagos y de cómo se interprete el conocimiento efectivo del carácter abusivo de la cláusula. En consecuencia, los plazos deben revisarse caso por caso con asesoramiento jurídico.

Cómo valorar los siguientes pasos frente al banco

Una secuencia prudente suele empezar por la revisión de la escritura y de las facturas. A partir de ahí, puede plantearse una reclamación extrajudicial frente a la entidad bancaria, identificando la cláusula, los importes abonados y la documentación de respaldo. Este paso puede servir para interrumpir controversias, acotar posiciones y valorar la respuesta del banco antes de decidir otras actuaciones.

Si no hay acuerdo o la respuesta resulta insuficiente, podrá estudiarse la viabilidad de acciones judiciales. Pero esa decisión debería adoptarse tras analizar la condición de consumidor, el texto exacto de la cláusula, la prueba del pago, los conceptos concretos reclamados y la cuestión temporal. No todas las escrituras presentan el mismo riesgo ni la misma expectativa de recuperación.

En síntesis, reclamar gastos hipotecarios puede ser jurídicamente viable en muchos supuestos, pero exige cautela: hay que distinguir nulidad y restitución, revisar bien los plazos y acreditar documentalmente cada gasto. Como siguiente paso razonable, conviene reunir escritura, facturas y cronología de pagos y someter esa documentación a una revisión jurídica individualizada para valorar con criterio si procede reclamar al banco los gastos de hipoteca.